- 전 한은 통화정책국장, 부동산은 불패신화?! -

 [Edamia '37' 번째 블로글]

*Freepik

 

부동산은 계속 우상향하는가?

이번엔 전 한국은행 통화정책국장의 부동산 관련 인터뷰를 한 번 분석해 보았읍니다. 유튜브 링크는 아래에 첨부해 두었으니, 시간되실 때 한 번 보셔도 되고 시간이 없으신 분들은 제 글을 정독하셔도 좋을 것 같읍니다.

 

- https://www.youtube.com/watch?v=DaqNbd3fdNk

 

'한국의 부동산 불패신화는 계속 되나'는 수도권을 중심으로 한 부동산 시장의 장기적인 상승세에 대해 다룬 영상입니다. 전 한국은행 통화정책국장은 영상에서 "부동산 시장은 단기적으로는 변동성이 있을 수 있지만, 장기적으로는 우상향하는 경향을 유지해왔다"고 강조하였읍니다. 이는 부동산이 장기적으로는 꾸준히 상승하는 투자 자산임을 시사하는데, 그 이유로 제한된 공급과 인구 집중 현상이 거론되었읍니다.

 

1) 공급 제한과 수요 집중 

서울을 비롯한 수도권 지역의 부동산은 공급의 제한성과 수요의 집중이라는 두 가지 주요 요인에 의해 지지받고 있읍니다. 영상에서도 설명되었듯이, 서울과 수도권의 토지 공급은 지리적 제약이 있고, 정부의 주택 공급 정책 또한 큰 변화를 보이지 않고 있읍니다. 이에 비해 인구는 계속해서 수도권으로 몰리고 있으며, 2024년 현재 서울의 인구 밀도는 1,000명당 약 15,000명으로 매우 높은 수준을 기록하고 있읍니다. 이러한 수요와 공급의 불균형은 부동산 가격 상승의 주요 요인 중 하나로 작용하고 있읍니다.

 

2) 과거 경제 위기와 부동산 시장의 회복력

과거 경제 위기 시기의 부동산 가격 변동을 보면, 장기적으로는 회복력이 강한 자산임을 알 수 있읍니다. 예를 들어, 1997년 외환위기 당시 서울의 부동산 가격은 단기적으로 하락했지만, 이후 빠르게 회복하여 위기 이전 수준을 초과하였읍니다. 또 2008년 금융 위기 때에도 마찬가지로 일시적인 가격 하락이 있었으나, 이후 몇 년간 빠르게 상승세로 돌아섰읍니다. 이러한 패턴은 수도권 부동산 시장이 경제 충격에 민감하면서도 장기적인 관점에서는 상승하는 자산임을 보여줍니다.

 

3) 정부의 정책적 영향

정부의 부동산 정책도 시장에 큰 영향을 미치고 있읍니다. 영상에서는 최근 몇 년간의 강력한 부동산 규제가 가격 안정에 일정 부분 기여했다고 언급하였으나, 이러한 규제의 지속 여부에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있다고 경고하였읍니다. 특히 재건축·재개발 규제와 분양가 상한제 등은 주택 공급을 제약하며 가격 상승 압력을 높이고 있다는 평가를 받았읍니다. 또한, 최근 대출 규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 실수요자의 구매력을 제한하는 요소로 작용하고 있읍니다.

 

4) 서울 부동산의 투자 매력

서울의 부동산은 단순한 주거용 자산을 넘어 투자 수단으로서의 매력을 유지하고 있읍니다. 영상에서 전 국장은 "서울과 수도권의 부동산은 지속적인 자산 가치를 지닌다"고 설명하며, 글로벌 금융 시장의 불안정성 속에서도 안전 자산으로서의 가치를 인정받고 있음을 강조하였읍니다. 서울 지역의 매매지수는 최근 10년간 평균 7% 이상의 연간 상승률을 기록하고 있으며, 이는 장기적인 투자 관점에서 매우 유리한 수익률을 나타냅니다.

 

 

무엇이 부동산에 영향을 끼쳤나!

부동산 가격을 좌우하는 주요 요인으로는 정부 정책, 금리, 인플레이션, 그리고 가계부채가 지목되었읍니다. 특히 금리가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 전 국장은 "금리가 오르면 대출 부담이 커지고 수요가 줄어들 수 있다"고 경고하였읍니다. 하지만 최근의 금리 인하로 인해 수도권 부동산 가격이 다시 상승할 가능성이 있다고 보았읍니다.

또한 영상에서는 "부동산 규제 완화"와 "대출 한도 상향"이 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을지에 대해 설명하였으며, 이로 인해 자산가치 상승이 이어질 수 있다고 하였읍니다. 서울 아파트 매매 지수는 최근 5년간 평균 3% 이상의 상승률을 기록했으며, 이는 장기적인 부동산 투자에 긍정적인 신호로 작용할 수 있음을 강조하였읍니다.

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과거 주요 지표가 부동산과 연결되는 의미

과거 주요 경제 지표와 부동산 시장의 상관관계는 매우 중요하게 다루어졌읍니다. 기준금리가 낮아질 때마다, 부동산 시장은 상승세를 이어갔으며, 최근 미국 연준의 금리 인하 역시 한국 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있읍니다. 또한, 통화량의 증가와 인플레이션 압박으로 인해 자산의 가치가 높아질 수 있으며, 이는 투자자들에게 부동산이 매력적인 투자처로 자리 잡는 이유가 되었읍니다.

 

더불어, 가계부채 문제는 장기적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고하였읍니다. 가계부채의 증가가 장기적인 시장 안정성을 저해할 수 있으며, 금융 규제 완화가 이 문제를 심화시킬 수 있다는 점이 강조되었읍니다. 2024년 현재 가계부채는 역대 최고 수준에 도달했으며, 이를 해결하지 못할 경우 부동산 시장의 거품이 우려된다는 분석이 나왔읍니다.

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그래서 부동산을 살까?

전문가들은 향후 몇 년간 서울 부동산 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 높다고 분석하고 있읍니다. 하지만, 금리 인상이나 경기 침체 등 외부 요인에 따라 단기적인 하락 위험성도 배제할 수 없다고 경고하였읍니다. "실수요자들은 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다"는 조언이 나왔으며, 특히 거주 목적의 주택 구매자라면 부동산 시장의 일시적인 변동성에 지나치게 휘둘리지 말라는 조언이 이어졌읍니다.

 

2025년 아파트 가격 전망에 대해서는 "상승할 가능성이 더 크다"는 의견이 다수였으며, 특히 수도권 지역은 공급 부족과 수요 과잉으로 인해 가격이 계속해서 오를 가능성이 있다고 하였읍니다. 그러나 경기 침체, 인플레이션 등의 변수에 따라 일시적인 조정이 있을 수 있으며, 이러한 변동성에 대비해 현명한 투자 결정을 내릴 필요가 있읍니다.

 

전국 아파트 매매지수는 최근 5년 동안 꾸준히 상승해왔으며, 서울 아파트는 평균 10% 이상의 상승률을 기록하였읍니다. 하지만, 부동산 거품에 대한 경고도 무시할 수 없으며, 정부의 추가 규제 여부에 따라 시장 상황이 급변할 가능성이 있다고 경고하였읍니다.