- 5대 은행 대출규제로 유동성 조이기, 부동산과의 오징어 게임 -

[Edamia '26' 번째 블로글]

*Freepik

 

시중은행 1주택자 대출 규제?

최근 금융당국은 가계부채 관리와 부동산 시장 안정화를 위해 시중은행에서 1주택자 대출 규제를 시행하고 있읍니다. 이러한 규제의 주요 목적은 가계부채 증가를 억제하고 주택 투기를 막기 위함이지만, 동시에 주택시장 유동성 감소로 이어질 우려가 있읍니다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하면서 대출 한도 축소와 금리 인상이 불가피해졌읍니다. 예를 들어, 2023년 8월 기준 DSR 규제 강화로 인해 대출 가능 금액이 평균 30% 줄어들었으며, 이는 실수요자들에게 큰 부담을 안겨줍니다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대한 우려도 증가하고 있는데, 이는 대규모 개발사업에서 유동성 문제가 발생할 가능성을 높이고 있읍니다. PF 대출의 연체율은 최근 3%를 넘어섰으며, 이로 인해 금융기관의 위험관리 강화가 요구되고 있읍니다. 이러한 대출 규제는 부동산 시장의 자금 흐름을 막아 시장의 침체를 불러올 수 있읍니다.

 

---

부동산으로 흐르는 자금

부동산은 오랫동안 안정적인 자산으로 여겨져 왔고, 저금리 환경에서 투자자들은 더 많은 자금을 부동산으로 유입해왔읍니다. 2022년 기준, 전체 자산의 70% 이상이 부동산에 투자된 것으로 나타났으며, 이는 금융시장 불안정성에 대한 대비책으로 작용하였읍니다. 부동산 투자는 인플레이션에 대한 헤지 수단으로도 인식되며, 금리 인상에도 불구하고 부동산 시장에 자금이 꾸준히 유입되는 이유 중 하나입니다. 예를 들어, 서울 강남 지역은 여전히 높은 수요를 유지하고 있으며, 2024년 6월 기준으로 강남구 아파트의 평균 거래가는 20억 9,317만 원입니다. 그러나 대출 규제가 강화되면서 이러한 자금 흐름에 제동이 걸릴 수 있읍니다. 정확한 대출 한도 축소와 규제로 인해 실수요자들이 자금을 마련하는 데 어려움을 겪고 있으며, 이에 따라 부동산 시장에서 자금이 더 이상 유입되지 않을 가능성이 높아지고 있읍니다.

 

---

*Freepik

정책당국의 유동성 조이기

금융당국은 유동성 압박을 통해 가계부채를 억제하려 하고 있읍니다. 이러한 압박은 서울 아파트 전세시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는데, 특히 전세자금 대출의 한도가 줄어들면서 전세 수요가 감소할 가능성이 높읍니다. 예를 들어, 서울의 전세 공실률은 최근 2%를 기록하며 전세 수요 감소의 조짐을 보이고 있읍니다. 이와 동시에 매매시장에도 영향을 미치고 있읍니다. 2024년까지 서울 아파트 가격이 평균 5% 하락할 것으로 전망되며, 이는 매수자들이 자금 마련에 어려움을 겪기 때문이기도 합니다. 이러한 추세는 규제가 지속되는 한 계속될 가능성이 있읍니다. 유동성 조이기는 결과적으로 부동산 시장 전반에 걸쳐 침체를 불러일으킬 수 있읍니다.

---

 

규제로 인한 서울 아파트 가격 예측

금융당국의 규제로 인해 서울 아파트 가격은 하향 안정화될 가능성이 높습니다. 규제와 대출 한도 축소는 실수요자들의 주택 구매 능력을 제한하며, 투자자들의 자금 흐름에도 영향을 미치고 있읍니다. 특히 강남권과 같은 주요 지역에서 가격 조정이 예상되며, 서울 전역의 아파트 가격은 2024년까지 최대 7% 하락할 가능성이 있읍니다. 이러한 변화는 투자자들에게 위기와 기회를 동시에 제공할 것입니다. 2024년 9월 DSR 규제가 시행되면 주택시장은 더욱 어려워질 수 있으며, 이에 따라 투자자들은 다른 자산으로 눈을 돌릴 가능성이 큽니다.

---

Freepik

결론

정책당국의 이러한 규제는 이미 높은 가격을 형성하고 있는 수도권 아파트 시장에 초점이 있읍니다. 그리고 더 높아 질 수도 있다는 의미이기도 하겠읍니다. 정부 입장에서는 "적당한 가격이 아니다.", "가계부채가 과하다.", "향후 금리인하 시 더욱 많은 대출이 예상된다." 등의 우려가 내재되어 있을겁니다.

 

시중은행까지 내려온 대출규제는 서울 아파트 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 실효성을 떠나 유동성 부족이 서울 아파트 시장 전반에 미치는 영향은 결코 긍정적으로 보여지지는 않읍니다. 강한 규제의 반발은 과거에도 존재했었지만 결국 시장을 통제하는 건 정부이기에 만약을 대비하여 분석하고 준비할 필요가 있읍니다.